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房地产价格的评估，必须要由专业的估价师来进行的。房地产估价师必须是经国家统一考试，通过执业资格的认证，取得<<房地产估价师执业资格证书>>并经注册登记，取得<<房地产估价注册证>>的人员。建设部现在每二年举行一次考核。

        一般的居民在置换房屋的过程中也应学习这方面的常识。掌握房屋评估的基本方法，初步对自己的房屋进行评估，以期取得符合市场规律的心理价位，藉此提高房屋换成功率。

        房地产评估的方法有四种，市场比较法、成本估价法、收益法、假设开发法。对二手房而言，大都采用市场比较法。

        市场比较法又称实例比较法，就是对近期已发生的类似交易价格进行综合修正后得出的评估价格。这种评估方法使用最简便，因而应用广泛。房地产市场越成熟，交易参照点越多，评估价格也越准确。其步骤如下：

1、 选择对照对象。居民到居住地附近的交易市场或房屋置换公司寻找与自己房型、面积、层次、朝向、房龄相仿的房屋，成交价就是你所选择的对照组。对照组可以选一个到二个。

2、 将对照组与自己住房的条件，如房型、面积、层次、朝向、房龄等因素进行修正。 影响房屋价格的因素很多，比如说，权属有产权房、售后产权房、不可售房；对永恒的类型面言，有高层、小高层、多层、新里、旧里、简屋等；房屋的结构又可分成砖木结构、框架结构、钢结构等。此外还有区域因素、功能因素、交通因素、使用值因素、房龄因素、增值因素等。

        一般来说，多层房的顶层层次最差。修正系数可达85％到80％，在二手房市场中价格下降幅度最大。对朝向面言，最好的是南向，依资为东向、西向和北向，北朝向的修正系数也可达90％到85％。

        地域因素相对较过去淡薄，这是城市的公共交通发达所致。随着地铁二号线及明珠线的开通，地域因素的主导地位还要降低。但反过来交通费用的开支是居民开始考虑新的因素。

        居住的市区中心区域居民往往以"黄金地段"自居。但是市中心的房屋往往是房龄较长、结构老化、房型陈旧、空间狭小、环境嘈杂。随着居住条件的改善，人们向往的是文明的居住、优美的环境、宽广的空间。"黄金地段"的房屋现时价格下降空间最大。

        房地产评估有六个原则：公平原则、合法原则、最有效使用原则、供求原则、替代原则和评估点原则。对二手房来讲，评估时点原则是一个重要的原则，时点不同，价格肯定不同。有的居民以几个月甚至一年以前的价格来衡量自己的价格，显然误差就大了。

        二手房市场中，同类房型装修得越好的家庭吃亏越大。历来卖房不卖装修。因为装修只有观赏性、装饰性面不具备增值性、保值性。装修的材料，风格的代谢性很强，但在实际评估中对装修得很好的家庭予一定的补偿了是必要的。