泉州房产中介出现“联营”模式
从去年以来，泉州房产中介发展迅速地膨胀起来，三天两头，在市场上要么产生出新的房产中介，要么就是一些比较有实力的房产中介一个店面接着一个店面地进行扩张。而受今年5月份房产新政的影响，这种趋势才逐渐滞缓下来。但近来，在泉州中心市区津淮街，又悄然出现了一种新的房产中介运作模式——联营。一些业内人士认为，这是泉州房产中介进行重新扩张或整合的一种新兴模式。
以往，泉州房产中介的发展模式主要有直营、加盟、联盟等几种。通过直营方式进行运作的有泉州21世纪不动产的禾亿店、禾祥店、南俊店，泉房置业三个营业店，精诚房产三个营业店，金苑房产两个营业店等。加盟则分为外部加盟与内部员工加盟，泉州房产中介进行外部加盟的有泉州21世纪不动产的圣湖店、泉秀店、东门店、宝洲店，内部员工加盟的如骊特房产。骊特目前在泉州有7家营业店，除了一家总店及一家外部加盟店外，其余都属于内部员工加盟店。至于联盟的模式，泉州也就只有此前的八方置业与佰佳置业(目前这种模式已经解散)。
所有权与经营权分离
据了解，房产中介机构进行联营模式的合作，其所有权与经营权分离。经营管理方有自主经营权，并不允许联营商过多地干预经营，但经营方必须提前将工作计划与商业计划、人员配备等告知给联营商，并进行备案。在一定的时间内，如果经营方没有完成原先订立的商业计划目标，联营商可以提出解除合作的要求。
在联营的模式下，房产中介的经营方占有一定管理股份，占股份比例一般在20%以下，只要有业绩就有分成，而不是考虑利润。具体股份比例并不固定，这要看联营商的基础，如果联营商的基础比较好，如客户、房源等方面比较理想，那么经营方所占股份的比例就会比较少。
业界分析，房产中介机构的联营模式，是泉州房产中介行业发展的新尝试，对合作双方而言，目的在于在互相信任的前提下，以契约的形式，结成一个利益共同体。至于联营的模式是好还是坏，效果将会如何，这只能由市场来进行检验。
泉房置业副总经理何富广认为，这种模式有点类似于一手楼盘的代理。对于一些新开的房产中介，以及一些一直经营不善的小房产中介，这种模式的吸引力比较大。因为这些小房产中介需要有人替其进行出谋划策，替其进行经营管理。
联营不同于联盟、加盟
联营与联盟的区别，主要在于有没有进行实质性的管理。而联营与加盟的区别，主要在于经营管理者与投资商是否拥有相应的资金、资产方面的投资股份。
联营，从字面意思理解即联合经营，但并非合作双方的基础都处于同一水平线上。如果双方是对等关系，处于同一个层面，这是一种联盟，就像此前的佰佳和八方。业界介绍，联盟，也就是多家房产中介机构共用一个品牌，共用信息，但在同一个大品牌下又各自拥有小品牌，在经营管理、财务收支等方面都各自独立。联盟是一种非常表面化的合作关系，它缺乏必要的统一的管理模式，各方之间的合作并不牢固。当时佰佳和八方的联盟，初衷更多是为了消除21世纪不动产进入泉州所带来的冲击。
联营模式也不同于加盟。加盟模式，一般是以一个拥有比较强大品牌，有比较完善管理机制的房产中介体系为前提，加盟方仅占一部分股份，而另外的股份则由品牌方控制。如泉州21世纪不动产，加盟方与品牌方所占的股份比例为49%与51%。而联营模式当中，经营管理者不持有资金、资产上的股份，这些股份全部由投资商掌握，经营方只是以技术的方式进行一定的业绩分成。
对小中介有一定吸引力
谈到泉州房产中介出现的联营模式，不少业内人士均认为这对一些小房产中介具有一定的吸引力。比如，小房产中介想更好地进入到房产中介市场，而又不具备经营管理上的条件或能力，它就可能通过联营的方式，借助一个相对有管理经营的中介体系切入市场。何富广介绍，在市场竞争比较激烈的情况下，房产中介行业对品牌、内部管理、运作模式及其他资源的要求也越来越高，一些小房产中介出于自身发展的需要，或出于竞争压力等原因，与其他中介进行一种资源整合非常有必要。
金苑房产总经理李钟雄认为，泉州房产中介主要有三种情况，一是外来的品牌中介，二是本土中介，三是在发展过程中不断学习借鉴一些好的运营机制的本土房产中介。对于本土的一些小房产中介而言，在新的市场背景下，在竞争越来越激烈的情况下，要获得生存发展，要么通过不断的自我提升，要么就通过与其他体系联营或加盟。现在，泉州的房产中介行业是一个整合期，联营这种模式，对整个泉州房产中介行业有积极的一面。在现阶段特殊的市场环境下，对一些小房产中介而言，可以通过品牌方技术优势的注入，从而求得自身的生存发展空间。
联营有利于提高知名度
联营模式，这是泉州房产中介行业发展到一定阶段的产物，对联营双方而言，是一种互利互惠，共同发展，最终达到一种双赢。何富广认为，如果一些中介机构为了快速进行自身的扩张，它可以运用这种模式，整合一些需要帮助或面临竞争压力的小中介。这针对想快速进行扩张的房产中介机构而言，一个是不要重新找点布点，另一个是不要进行投资，再说，还可以整合原先的一些资源。
百度房产置业经理钟福明介绍，房产中介的合作有多种方式。对联营这种模式而言，从整体来看，对房产中介行业的发展是好的。联营后，对品牌方而言，其带团队注入联营商，这个团队应该会做得很好，品牌方能这么做肯定有自己的内涵，以此，品牌方也就能够通过做好管理来提高自己的知名度。而对联营商来说，这种联营的决策是一个很重要的决策，如果品牌管理方式、运营方法能做得很好，这会给联营商带来很大的帮助，会拉动联营商的发展。
在接受记者采访时，李钟雄分析，联营的合作方向是对的。对品牌方而言，通过这种模式，可以拓宽市场、扩大市场份额。从另一个角度来讲，这也是运营模式的再实践。而对于联营商而言，可以借助品牌方的技术平台来完善、提升自身在市场中的空间。
对整个行业影响不大？
联营模式的出现，这对泉州房产中介行业会造成影响吗？何富广分析，房产中介的联营前提要看房产中介体系的管理、团队、运营能力等方方面面，这种模式对小房产中介而言，既是一种获利，也是一种让利。这对于泉州整个房产中介行业而言，可能影响不大，因为这种情况的出现，还只是在小范围内运作。除非是进行大面积的联营合作，这才会对行业造成一定的影响，但根据目前泉州房产中介机构的状况来看，出现大范围合作的可能性并不大。
百度房产置业钟福明经理则认为，联营这种模式的出现，对泉州本土一些小房产中介而言，可能会造成一定的压力。泉州小房产中介机构占有市场的很大比例，通过这种联营方式进行提升自我的小房产中介，毫无疑问将更有可能获得长足发展空间。虽然说，小房产中介的发展，不一定要借助外界力量的注入，比如通过自身的学习也可以提升生存能力，但对泉州大多本土房产中介而言，一方面是很难找到地方进行学习，另一方面则是学习的意识比较薄弱。
联营不是一种扩张模式
房产中介的扩张主要是门店的增多，从业人员的增加，以及增大市场占有份额，一般来说，房产中介扩张主要有两种模式，一是直营，一是加盟。泉州21世纪不动产市场部经理饶华洲分析，房产中介进行联营，这是一种所有权与经营权分离，实质上是所有方与经营方之间是一种聘任与被聘任的关系。这个对泉州房产中介行业是一种进化，也是房产中介机构谋求发展的一种方式。在泉州，有资金有实力的人不一定有经营管理能力，而对于有经营能力的房产中介来说，采取这种模式也能获得一定的优势。但这种模式并非是房产中介进行扩张的模式。
从国内房产中介行业来看，如21世纪不动产，除了在泉州、宁波等一些区域范围内有采用直营的模式外，采取比较多的是特许加盟的模式。直营与加盟的区别在于，加盟采取的是一种合同契约关系，特许加盟方与品牌是伙伴关系，品牌方的经营模式、管理技术、品牌商标等，通过契约的方式，允许加盟方在一定范围内使用，而加盟方则要按合同的约定支付品牌方一定的费用。
目前，做得比较多的房产中介扩张模式也就这两种。但房产中介机构若要真正做到比较强大，采取特许加盟的模式比较普遍，因为特许加盟是一种经营模式，可以快速地使机构做强做大；其二，这也是一种创业模式，它毕竟有一整套被实践证明的成功的管理技术、经营模式，这样对于加盟方而言，它可以借助这个平台，成功地进行创业。
房产中介四种模式
直营模式，投资者也就是经营管理者，其所有的扩张都是自己投资自己经营，自负盈亏。这种模式，其优势在于自主性很强，扩张步伐、市场分布都由自己控制，而且不必担心有人会脱离自身体系。但其不足之处在于，扩张的步伐必须与经营管理者的管理能力成正比，每进行扩张都得支出自身的资金，对于大多房产中介机构而言，如果想进行大规模的扩张，想更好更快地占有市场份额，仅仅通过直营的方式进行扩张远远不够。
而就泉州房产中人介行业发展而言，联盟由于没有统一的强制性的经营管理机制，这种模式就会很容易出现分崩离析，也即这种模式比较经不起市场风浪的冲击。一旦内部出现矛盾，联盟的任何一方就可以很轻易地退出。
加盟的模式，如21世纪不动产，它起到的作用是更加强化品牌的优势，更加迅速地进行市场扩张，而且在扩张过程中，还无需承担资金方面抽带来的压力。而加盟方，不外乎就是选择一个品牌中介，选择一个有完善管理机制与经营平台的房产中介，为其投资行为获得应有的回报。
而对于联营模式的联营商来讲，相对的主动权会比较大，它对于经营管理者的监督力度可能会比加盟模式的投资商更具有发言权，毕竟其控制着资金、资产投资的全部股份。
直营、加盟、联营、联盟这几种房产中介发展模式，除了联盟比较脆弱之外，其他三种模式更多考验的是一种经营管理能力。至于今后，泉州房产中介机构进行市场扩张，以采取哪种模式会更为有利，这需要看房产中介机构自身的含金量，还有就是看市场发展过程中的外在因素。
